进一步优化市级保障房管理体制的建议^*

南京市人大代表  校民盟委员  夏清瑕

2010年，市政府启动了四大片区保障性住房项目建设，其中我区范围内涉及两大片区保障房，分别为马群花岗保障房和迈皋桥丁家庄保障房。两大片区保障房总占地面积约104.22公顷，建筑总面积约328.99万平方米，其中住宅建筑面积约248.59万平方米（包括拆迁安置房、经济适用房、公租房、廉租房、产权置换房、限价商品房等各类保障性住房共计36257套，可居住人口约89514人）。截至2013年底，两大片区保障房住宅部分已基本完工，预计2014年底基本建成各项配套设施，2015年全面交付入住。

一、入住情况

西花岗片区。2013年9月西花岗地块由南京紫竹物业管理有限公司中标。2013年11月上旬该地块原地拆迁安置户1052户、2515套房屋办理入住手续；春节前白下产权调换房190套将入住；2014年2月28日省道122拓宽改造项目128户、320套房屋将选房入住。丁家庄片区。2012年10月丁家庄01、02、04、05号地块由南京紫竹物业管理有限公司中标。05号地块2012年12月开始交付入住，现办理手续计2100多户，其中约1100户左右已入住；01、02号地块原地拆迁户（340户、763套房屋）2013年12月26日办理入住手续；02号地块公租房415户2013年12月28日办理入住手续。

二、管理模式

2013年上半年，市政府提出四大片区保障房在前期规划设计上，以“区域新城”模式进行规划，相关配套功能基本到位；名校教育资源进保障房片区，在花岗设立南京一中马群分校、丁家庄设立南师附中迈皋桥分校；交通出行与规划中的城市轨道交通、公交枢纽做到无缝对接。在管理机构设置上，所在区政府为属地管理的责任主体。各片区根据入住时序设立管委会，其中花岗片区由马群街道负责组建；丁家庄片区由迈皋桥街道负责组建。管委会下设社区管理服务中心、文化活动中心、卫生服务中心、居家养老服务中心和若干社区居委会。在社区管理体系上，以社区党组织为核心、依托居民自治组织、管理服务站和综治办，开展公共服务工作。在物业管理模式上，采用“市政府政策主导、区政府属地管理、准市场化、专业化运营”的模式，以实现物业管理健康有序、社区管理和谐文明的双重管理目标。具体由市住建委牵头组织制定四大片区物业服务企业公开招投标的相关要求（重点须具有一级资质的物业服务企业）及程序，招标人由市安居集团和项目所在区人民政府联合担任。

三、存在问题

因保障房体量大，安置建设周期三年，各项目建设主体单位，重点抓住宅建设，使得相关配套设施建设滞后，基本处于边建设、边验收、边交付状态。由此，给社区建设和物业管理服务工作带来困难。一是社区办公房配备不到位，只能靠临时房过渡。主要是丁家庄保障房片区四个社区中，春晓园、汇虹园（1号和2号地块）两个社区未配套社区办公用房，社区管理服务工作将无法开展。二是公共服务配套不到位。涉及门卫、治安、监控等无法到位，小区内同时存在既有住家户、又有施工队的局面。西花岗地块居民入住已近两个月，但便利商店、农贸市场、公共交通等均未到位，已入住的西花岗居民到公交乘车点需要15分钟以上，给居民生活带来不便，意见较大。三是按照市里206号文件规定，“对输入区的转移支付补助，以实际迁入的户籍人口计算”，只有户口迁入才能获得每年每人1200元转移支付，而短期内必然会有大量居民不愿转入户口。从我区马群街道6个安置房社区目前入住情况来看，房屋总套数15351套，其中外区房屋套数占54%，外区入住人口8146人，但户口迁入仅占16%，外区人口户籍迁入比例直接带来经费补助、小孩上学、医疗保障、社会保障等一系列问题。

四、有关建议

在经费保障方面，经测算，花岗、丁家庄两大保障房片区正常运转需要一次性投入约2.2亿元，建成全部入住后年正常运转经费约3.8亿元（其中：教育2.39亿元、卫生2165万元、社区管理5635万元、困难补助4990万元、治安1131万元）。按照市里206号文件测算，即使全部入住、户籍全部转入，市级财政转移支付费用也无法维持正常运转，更何况受户籍限制，近两年市级财政转移支付力度将不会太大。建议进一步完善市级保障房片区各项保障机制，加大市级财政转移支付力度，提供可持续的政策性补贴。

在配套设施方面，建议应先完善公交、菜场、超市、社区、教育、卫生、电信等公共服务设施和居民生活配套建设，然后才能大规模入住。对于在丁家庄保障房一期建设中所欠缺的社区用房等配套设施，在二期建设中调整规划、给予补足。

在人员编制方面，206号文件规定“教师及卫生人员编制按照输出区调剂出一部分、输入区自身调剂一部分原则核编，调剂不足的，由市里按照规定给予核增”，其中“输出区调剂出一部分”操作难度较大，建议直接按入住人口增加编制。

在物业管理方面，按照现有物业管理模式，我们担心一旦目前的物业公司由于物业费收缴不足时，便会撤出，最后矛盾和包袱仍将由区里承担。建议优化完善物业管理模式，将物业交给区里统一进行管理、考核，将商业用房（不包含公租房、廉租房及地下车库）交由区政府进行统一招商、租赁及后期管理，用于托底补贴物业管理费用。